Ombygning eller bulldozer – gode grunde at overveje

HUSPLANER – Hvis du forventer et firkantet, fikst og færdigt svar, så er du desværre gået forkert i denne artikel. Spørgsmålet er enkelt, men svaret er indviklet og individuelt i valget mellem at bygge om eller bygge nyt.

Skal det gamle hus renoveres eller rives ned? Spørgsmålet er især aktuelt, hvis man har kig på et hus med den helt rigtige placering, men uden den helt rigtige stand eller indretning.

”Det er jo ret komplekst, og nogle gange giver det simpelthen ikke mening at bygge nyt – eller omvendt,” siger kvalitetschef Morten K. Mathiasen fra firmaet Byggesagkyndig.nu.

Ingen lette svar

Han har set det meste gennem sin karriere som bl.a. udlært tømrer, bygningsingeniør, energikonsulent samt syn- og skønsmand. Derfor er han også medlem af ekspertpanelet hos Bolius, hvor han har svaret på 10-12.000 spørgsmål gennem årene. Men han forfalder ikke til lette svar. De findes ikke, når spørgsmålet er ombyg eller nybyg.

”Selvom man renoverer et gammelt hus efter alle kunstens regler, bliver det jo aldrig et lavenergihus. Så på den lange bane – måske 30-40 år – vil nybyggeriet vinde,” påpeger Morten K. Mathiasen.

”Omvendt må man heller ikke undervurdere, hvor meget krudt, der går til at bygge et nyt hus. Og når det gælder energioptimering, begynder det jo også at stå til troende, at så meget sparer man heller ikke. Man kan efterhånden ikke presse mere isolering ind.”

Men den klassiske fejl er selvfølgelig at undervurdere et ombygningsprojekt.

”Der er rigtigt mange, som køber et gammelt hus og måske lige regner med lidt maling. Men så viser det sig måske, at der er dårligt murværk og elendigt tag, så man måske i virkeligheden skulle starte udvendigt. Det er vigtigt at tage tingene i den rigtige rækkefølge,” påpeger eksperten, der har set masser af eksempler på, at de hurtige, nemme tiltag blev prioriteret først.

Start med det store

”Den klassiske er renovering af en førstesal med fine hvide gipsvægge – og så begynder det at regne ind. Men det er jo ikke så fedt at skifte et tag, for man synes ikke rigtigt, man får noget for pengene i forhold til f.eks. et nyt køkken.”

Det lyder banalt, men det er vigtigt at få det grundlæggende på plads – murværk og tag – inden man kan tage hul på de mere lækre ting. Lige så banalt og lige så vigtigt er det at vide, hvad man går ind til. Især på et ældre, finere hus, hvor man kan snuble over en masse tekniske og arkitektoniske faktorer.

”Renovering er en svær øvelse. Det har faktisk været oppe at vende på et tidspunkt med certiciering af rådgivere og håndværkere, for det kræver en masse kendskab til, hvordan man gjorde for måske 50 år siden,” understreger Morten K. Mathiasen.

”Det samme siger jeg også med 60-70’er huse. Folk vil gerne have tegl på taget, men det er huset jo arkitektonisk ikke designet til. Så kan man synes, hvad man vil om bølgeeternit, men det hører jo til den byggestil. Hvis man går ind og renoverer, bør man altid være tro mod husets karakter.”

Hvad er efter din mening de allervigtigste faktorer i valget mellem renovering eller nybygning?

”Det nærliggende er selvfølgelig den samlede pris. Men også det arkitektoniske, og så kan vi også begynde at snakke indeklima og energi. Jeg elsker gamle huse, men det skal jo ikke være på bekostning af dem, der bor i huset,” lyder det usentimentalt.

”Udover at gamle huse ofte har en skyhøj varmeregning, så går folk måske også og småfryser lidt, og der er lidt skimmel i hjørnerne, fordi væggene er så kolde. Hvis vinduerne er hamrende utætte, og det driver ned af væggene med kondens, så stopper min kærlighed altså til det
gamle.”

Kvalitetschefen foreslår, at man går hele huset igennem og får lavet en realistisk renoveringsplan.

”Til sidst slår man to streger og ser på resultatet i forhold til et nyt hus. Så er vi måske alligevel oppe på halvanden million, og hvis huset ikke er noget særligt, så riv det dog ned!”

Er der noget særligt, vi skal være opmærksomme på i det hårde klima her på vestkysten?

”Vedligeholdelsesfri materialer vil jo selvfølgelig give fin mening. Men her kunne jeg godt fristes til at sige, at hvis det gamle hus har stået der 40-50 år, så har jeg mere tiltro til det end til de moderne konstruktioner i et moderne typehus”.

Meget dårligt nybyg

”Vi ser altså også noget i dag, der bliver bygget for billigt og for dårligt. Mange huse idag bliver klistret og fuget og tapet sammen – og jeg tror simpelthen ikke, de kommer til at holde så længe som tidligere,” vurderer Morten K. Mathiasen.

”De gamle huse står der jo endnu, og de fleste fejler ikke noget særligt. Det tror jeg ikke, bliver tilfældet om 100 år med de andre.”

Spørgsmål til overvejelse:

Den reelle pris på renovering kontra nybyg?

Prisen for at købe en grund og bygge et nyt hus er ofte højere, end prisen for et ’brugt’ hus. Men husk at lægge eventuel energirenovering, nyt tag, vinduer, køkken og bad oveni – og vær realistisk!

Husk også, at de løbende omkostninger til drift og vedligeholdelse som regel vil være højere end for et nybygget hus i moderne energiklasse.

Guld i renovering – kan du grave det selv?

Gennemrenoverede huse kan i nogle områder være den billigste løsning. ’Håndværkertilbud’ kan også være fristende og kan i nogle tilfælde ende som en rigtig god forretning – især hvis du kan lave en del af arbejdet selv.

Kan pengene holdes hjemme?

Hvis du bruger en million kroner på at renovere et hus, stiger det ikke automatisk en million kroner i værdi. I nogle områder vil det være en ren underskudsforretning, når du skal sælge det igen. Jo dyrere område, desto bedre kan det betale sig, hvis det lokale marked kan bære en højere værdi.

Husk, at der er andre

værdier end penge!

En ting er regnearket, men der er jo heldigvis andet end penge her i livet. Værdien af arkitektur, historie og æstetik er svær at gøre op i kroner og øre.

Hvis man står med et gammelt, smukt hus – som måske trænger til en kærlig, men er værd at bevare – kan der være en affektionsværdi og nogle dejlige detaljer, der måske skal vægtes højere end penge?

Kilde: Bolia

 

Seks klassiske brølere når man bygger om:

Gør det selv-fejl

• Utæt dampspærre
Selv de professionelle har svært ved dette, og en forkert monteret dampspærre kan give alvorlige fugtskader som råd, svamp og skimmelsvamp

• Ulovlige til- eller ombygninger
En del projekter kræver byggetilladelser, som ikke alle indhenter. En klassiker er også carporte, der ligger for tæt på skel

• Forkert ventilation
Private har ofte ikke styr på, hvilke konstruktioner der kræver ventilation. Manglende ventilation resulterer i fugtskader, mens unødig ventilation omvendt giver trækgener

Håndværkerfejl

• Forkert fald på badeværelsesgulve
Det er helt basalt,
men ses virkelig ofte, bl.a. fordi mange håndværkere ikke

har styr på regler og krav i vådrum. Gulvet mangler typisk fald, og der er ikke styr på gulvafløb. Ofte mangler der også ventilation i rummet

Dampspærren – igen
En tæt dampspærre er uomtvistelig, hvis du vil undgå fugt og skimmelsvamp. Men ofte er den ikke korrekt lavet og derfor utæt. Nogle gange har tømreren lavet den rigtig fint, hvorefter de øvrige håndværkere ødelægger den –  f. eks. elektrikerne, når de monterer stikkontakter

Slutfinishen på malede overflader er et af de helt store stridspunkter mellem bygherre og håndværker. Billig maling og malerarbejde, der hastes igennem til sidst i et tidspresset byggeri, kan resultere i virkelig dårlig finish

Kilde: Byggesagkyndig.nu

Relaterede artikler

Top